理想の物件を見つけよう

飲食店の開業・経営を成功させるためには、何よりも物件選びが大切です。「飲食店は立地産業」といわれるほどに、立地判断を少し間違えただけで業績に大きな差が出てしまうことも。以下に物件選びのポイントをご紹介します。

物件を決める前に必ず施工のプロに見てもらう
いくらいい条件や物件でも契約前に必ずプロに確認してもらうことが大切です。
特に一次側工事（電気、水道、ガス・空調）の容量は必ず上げられるものではなく、その物件によってまちまちとなるため施工のプロに必ず確認をとること。
※その店が何十年もやっている物件であれば要注意です。
昔から何十年もやっている居抜物件はほとんどの物件が足りない場合が多いことと、容量を上げられない現実があります。
理想のお店のイメージを施工業者に必ず伝える
こんな感じやあの店の感じ。というだけでプロにはオーナー様がやろうとしている雰囲気は必ず伝わります。
それによって１次側の設備の見方も変わるのです。
賢い妥協が必要
物件選び前に資金計画を詳細に立て、コスト面での妥協が後から起こらないようにしましょう。特に居抜き物件（下記説明）では、以前入居していた店舗が失敗した理由を考えずに内装などの雰囲気で決めてしまうことがあります。内装は後から変更可能です。「内装が気に入った」という理由で物件を決定してはいけません。
いざというときの創意工夫
自分ではどうにもならない周辺環境の条件（駅からの時間、周辺店舗との兼ね合い）も、効果的な看板設置などの発想の転換でカバーすることができます。
初期費用に左右されない
すぐに賃料や取得費の安い2階・地下の物件を選ぶのは安易。初期費用が高くても十分な利益を生み出す路面店（道路に面した1階の店舗）も考慮しましょう。
不動産業者の言葉を鵜呑みにしない
不動産業者の見解は、あくまで“不動産物件”としての側面に過ぎません。飲食店として開業できるかどうか、時間をかけて自ら調査し、判断することが大切です。ここで得た判断力は今後の経営判断にも活きてくるでしょう。

居抜き店舗とスケルトン物件

飲食店開業の物件として「居抜き物件」と「スケルトン物件」という選択肢があります。居抜き物件とは内装や厨房設備などがついたままの物件のこと。そしてスケルトン物件とは、それら設備をつける前の状態の物件のこと。どちらにもメリットとデメリットがありますが物件取得の際はスケルトン物件のほうがお得かもしれません。
居抜きを居抜きのままほとんど変えない（看板と表装のみきれいにするより）場合は、確かに居抜きのほうが安いが、90％以上の方ははじめはそう思っていても、いざ検討していくと、これはだめ、あそこは使えないというかたちで結果ほとんど使えるものはなくなってしまいます。 当然、解体や処分費また各所の補修等で結局は自分でスケルトンの状態に持っていかなければならず、その費用が無駄になってしまいます。

メリット デメリット
居抜き物件
  • 現状の内装をそのまま活かせるため安く、コストダウンになる
  • 早く開業することができる
  • 保証金、敷金に「造作譲渡代金」を加えても、スケルトン物件に比べて初期費用が安い
  • 厨房レイアウトなかなか思うように立てにくく、厨房を広げたり狭くなったりすると、既存の防水層との絡みにより費用がかかる場合が多い
  • 既存の埋設してある配水管などはチェックすることができず、契約後に問題が発生するケースが多い
  • 実際に営業をするとなると、厨房機器や壁紙の変更などの細かい手直しが必要。手直しの量によってはスケルトン物件の方が格安になることも
スケルトン物件
  • 厨房から内装までにこだわることができる
  • 施工計画次第では、居抜き物件よりも安く済むことがある
  • 最初から店舗作りを始めるため、居抜き物件に比べて高い
  • 最終的に物件を引き渡す際には現状復帰でスケルトンにしなければならないため引き渡し時にはい抜きで転売することができず、解体費用が余計にかかる場合が多い

スケルトン物件の考え方

スケルトンだから高いとか安いという観点は、非常にあいまい？
スケルトンとは何もない状態の物件・テナントを一般的にさします。
建築確認をとるために天井や壁（外周）がすでにできている場合が多く、この状態で借りた場合、非常に工事もやり安く、天井と壁が既にあるため安く済みます。
しかし、一度でもテナントが入ったことのある物件は、前の借主がスケルトンで返す契約をしている物件がほとんどですので当然、天井や壁も取り払われているので前述したスケルトンよりも割高になります。
また新築物件でも、建築検査とテナント工事を同時進行している物件では、前述した進捗のスケルトンよりも割高になります。
理由は同時進行することにより、本来建築側が施工しなければならない天井や壁、設備等をテナント側にやらせることにより、建築側のコストが下がる理屈です。

これから長い期間にわたって飲食店を経営していく店舗物件は、慎重に選び進めなくてはいけません。マックスコーディネイトはオーナー様の希望条件をヒアリングして居抜き物件・スケルトン物件のメリット・デメリットと比較対照し、ご提案いたします。物件だけでなく、飲食店開業のトータルサポートを行うマックスコーディネイトへお気軽にお問合わせください。